VICI Properties : Mieux que Realty Income ? La vérité sur ce dividende de 6,4%
VICI Properties est souvent citée comme la nouvelle pépite des REITs, venant même concurrencer le géant Realty Income. Un dividende de plus de 6%, des baux triple net sur 40 ans, un taux d’occupation de 100%… Sur le papier, c’est le rêve de tout investisseur en quête de revenus passifs.
Mais est-ce vraiment sans risque ?
Dans ma vidéo complète sur VICI, j’analyse en profondeur le business model unique de cette foncière et surtout le danger majeur que la plupart des investisseurs ignorent. Spoiler : tout se joue sur la qualité des locataires.
Le business model : triple net et visibilité maximale
VICI Properties est une foncière cotée américaine spécialisée dans le gaming et les expériences de divertissement. On est aux États-Unis, donc comme je l’expliquais dans ma vidéo sur les 12 REITs à acheter ou éviter, on bénéficie du modèle triple net.
Concrètement, la quasi-totalité des dépenses d’exploitation est transférée au locataire : taxes foncières, assurances, gros travaux, tout ce qui est CAPEX et OPEX. Résultat : des cashflows extrêmement stables et prévisibles pour la foncière.
Le portefeuille affiche un taux d’occupation de 100% avec une durée résiduelle moyenne des baux de 40 ans. Oui, vous avez bien lu. 40 ans de visibilité. C’est considérable. Et cerise sur le gâteau, environ 90% des baux sont indexés sur l’inflation avec généralement un plancher et un plafond entre 2% et -2%.
Pour les investisseurs long terme, c’est exactement ce qu’on recherche : un rendement qui suit l’inflation et ne se fait pas grignoter au fil du temps.
Les chiffres qui rassurent
Sur ALREITS, VICI affiche un score de 95/100. C’est du solide. Regardons les métriques clés.
On est sur une grosse capitalisation, ce n’est pas une small cap spéculative. Le titre se paie environ 12 fois le FFO, ce n’est pas donné mais ce n’est pas non plus excessif pour cette qualité de portefeuille. Le rendement actuel oscille entre 6,3% et 6,4%, versé trimestriellement. Le payout ratio reste sous les 80%, ce qui laisse de la marge.
Côté bilan, le LTV reste bien en dessous de 40% et diminue au fil du temps. Le ratio dette sur EBITDA s’établit à 5 fois, pile dans ma cible de 5-6,5 maximum. Comme je le répète souvent sur ma chaîne Bourse 123, les foncières qui s’écroulent, c’est à cause de la dette. VICI n’est clairement pas dans ce cas.
La liquidité totale dépasse 3 milliards de dollars, ce qui offre une marge de manœuvre considérable. La maturité de la dette est bien gérée. Rien à redire sur la discipline financière.
Le danger que personne ne veut voir : les locataires
Et voilà où ça se complique. C’est précisément le point que j’ai voulu mettre en avant dans ma vidéo.
Dans l’immobilier, on n’a pas de résultat si on n’a pas un super locataire. Ça paraît évident, mais beaucoup d’investisseurs l’oublient quand ils se focalisent sur le rendement.
Caesars Entertainment représente 39% du NOI (Net Operating Income) de VICI. C’est énorme. Et le profil de crédit de Caesars est classé spéculatif avec une note B2 chez Moody’s. Le ratio de couverture EBITDAR sur loyer tourne autour de 1,4-1,5, inférieur à mon seuil minimum de 1,8-2.
Regardons les chiffres de Caesars. L’action a perdu 80% depuis 2021. Les revenus stagnent depuis des années. Les earnings par action sont négatifs. Le ratio dette sur actifs atteint 78%. Franchement, si on vous proposait d’investir directement dans Caesars, vous diriez non. Et pourtant, à travers VICI, vous pariez indirectement sur la pérennité de ce business.
MGM Resorts, le deuxième locataire majeur, présente un profil plus robuste avec une notation investment grade BAA3. Les résultats restent mitigés mais l’activité est soutenue, notamment en Chine.
Au total, ces deux opérateurs représentent près de 75% des revenus de VICI. Cette concentration offre une efficacité opérationnelle mais expose la foncière à un choc systémique si l’un des locataires défaille. La diversification reste la clé à long terme.
Mise à jour janvier 2026 : le contexte s’assombrit
Depuis ma vidéo de décembre 2025, plusieurs éléments méritent votre attention.
Le dividende maintenu. VICI a déclaré un dividende trimestriel de 0,45 dollar par action, payé le 8 janvier 2026. Sur base annuelle, cela représente 1,80 dollar soit un rendement d’environ 6,35% au cours actuel.
Le cours sous pression. L’action cote autour de 28 dollars, proche de ses plus bas sur 52 semaines (27,56 dollars). Barclays a abaissé son objectif de cours de 37 à 33 dollars début décembre, citant explicitement les inquiétudes sur les locataires. Le consensus analystes reste néanmoins à “Buy” avec un objectif moyen autour de 34-35 dollars, soit un potentiel de hausse de 20-25%.
Las Vegas en difficulté. C’est la mauvaise nouvelle. La fréquentation de Las Vegas a chuté de 7,2% sur l’année 2025 par rapport à 2024. En novembre 2025, les visiteurs étaient en baisse de 5,2%. Les projections tablent sur environ 39,1 millions de visiteurs pour 2025, soit une baisse de 6% sur un an. Les experts anticipent une reprise modérée en 2026, mais l’incertitude persiste.
Un casino vide, ça ne vaut rien. Les locataires de VICI doivent gagner de l’argent pour payer leurs loyers. Cette baisse de fréquentation est un signal d’alerte à surveiller.
Valorisation attractive. Selon certaines analyses DCF, VICI serait sous-valorisée de 45%. Le FFO par action devrait atteindre 2,33-2,36 dollars en 2025 et 2,41 dollars en 2026. Certains analystes évoquent un potentiel de rendement total de 38% d’ici fin 2026.
La menace structurelle : le gaming en ligne
C’est un point que j’ai voulu souligner dans ma vidéo. Les fameuses machines à sous dominent encore le marché américain. Mais dans 10-15 ans, seront-elles toujours aussi importantes ?
Le gaming en ligne se propage à une vitesse considérable. Des acteurs comme Evolution AB (coté en Suède) ou Flutter (coté au UK) affichent des marges impressionnantes et une croissance à deux chiffres. Evolution AB se paie 10 fois les bénéfices avec une croissance de 23%. Les ratios sont hallucinants.
Est-ce que ces acteurs vont surperformer le modèle traditionnel de Las Vegas ? Difficile à dire. Il y aura toujours la “vibe” Las Vegas, l’expérience physique du casino. Mais la tendance mérite d’être surveillée.
Les perspectives de croissance
Malgré ces risques, VICI dispose de plusieurs leviers de croissance.
Croissance organique. La structure contractuelle des baux avec indexation sur l’inflation garantit une progression mécanique des loyers. L’activation progressive de ces clauses devrait avoir un impact accru dès 2025.
Fonds de croissance. VICI finance des CAPEX stratégiques pour ses locataires en échange de loyers additionnels. Le projet de rénovation majeure du Caesars Forum Convention Center représente environ 700 millions de dollars d’investissement.
Pipeline d’acquisitions. VICI dispose d’accès exclusifs à des actifs stratégiques de qualité. La solidité du bilan permet de financer la croissance externe sans dépendre excessivement de l’émission d’actions.
Diversification hors gaming. La foncière explore de nouveaux horizons : loisirs, hôtellerie, divertissement urbain, infrastructures sportives. C’est encore marginal mais ça montre une volonté de réduire la concentration sur le gaming.
Comparaison avec les alternatives
Comment VICI se positionne-t-elle face aux autres options ?
Realty Income se paie plus cher mais offre une diversification bien supérieure et des locataires plus solides. Comme je l’analysais dans ma vidéo sur les foncières cotées, le premium de valorisation se justifie par la qualité du portefeuille.
NNN REIT se paie environ 11-12 fois le FFO avec un rendement de 5,3%. Pas de problème de concentration sur les locataires. C’est une alternative plus défensive.
Gaming and Leisure Properties (GLPI), le concurrent direct de VICI dans le gaming, affiche un rendement encore plus élevé à 7%. Mais attention, le ratio dette sur EBITDA dépasse les 7 et le payout ratio frôle les 80%. Le risque est plus important.
Mon verdict : neutre avec vigilance
VICI Properties est typiquement le profil d’une future dividend aristocrat. Un dividende qui augmente de 3-4% par an sur des décennies, comme Realty Income ou NNN REIT. La visibilité des cashflows avec le triple net sur 40 ans est exceptionnelle.
Mais plusieurs éléments me font rester prudent.
La concentration sur deux locataires dont l’un présente un profil spéculatif. L’exposition géographique à Las Vegas, un secteur cyclique actuellement en difficulté avec une baisse de fréquentation de 7% en 2025. La menace structurelle du gaming en ligne qui pourrait grignoter des parts de marché sur le long terme.
Je ne dis pas de fuir VICI. C’est une très belle foncière, très bien gérée, avec un bilan solide. Le rendement de plus de 6% est attractif. Mais si pour X ou Y raison Caesars n’est plus solvable, les conséquences sur le dividende seraient considérables.
Pour ma part, je préfère attendre de voir comment évolue la situation de Las Vegas en 2026 et surveiller de près les prochains résultats de Caesars. La publication des résultats de VICI est prévue pour le 19 février 2026.
Pour aller plus loin
Si le secteur des REITs gaming vous intéresse, n’hésitez pas à me le signaler en commentaire pour une analyse détaillée de Gaming and Leisure Properties (GLPI).
Pour comprendre les fondamentaux des foncières cotées américaines, je vous recommande mes vidéos sur Alexandria Real Estate qui illustre les défis du secteur life science, et mon analyse de Covivio pour une perspective européenne.
Sur le marché immobilier en général, mes analyses mensuelles sur Immobilier 123 vous donnent une vision d’ensemble, notamment sur les prix de l’immobilier et la situation des promoteurs.
Pour analyser les foncières cotées en détail, j’utilise ALREITS. C’est pour moi le meilleur outil du marché pour étudier les REITs. Le code IMM15OFF vous donne 15% de réduction.
N’hésitez pas à me dire en commentaire si vous êtes actionnaire de VICI et ce que vous pensez de cette concentration sur les locataires gaming.
À très vite pour la prochaine analyse.