UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD : Opportunité value ou piège à éviter ?
La plus grande foncière française se négocie avec une décote massive — mais est-ce justifié ?
Salut à tous,
Aujourd’hui, focus sur Unibail-Rodamco-Westfield (URW), la plus grande SIIC française spécialisée dans les centres commerciaux. Un titre qui a perdu plus de 80% depuis ses plus hauts historiques et qui divise les investisseurs. Value trap ou opportunité générationnelle ?
URW en bref : le géant déchu des centres commerciaux
URW, c’est 49 milliards d’euros de patrimoine, 45 centres commerciaux flagship en Europe et aux États-Unis, et des actifs emblématiques comme Westfield Forum des Halles ou le Mall of Europe.
La particularité ? C’est l’une des rares foncières françaises exposée à la fois à l’Europe et aux États-Unis. Et c’est précisément là que le bât blesse : l’acquisition de Westfield en 2018 a été payée trop cher, juste avant le Covid. Le cocktail parfait pour une catastrophe boursière.
Actualité majeure : Jean-Marie Tritant, CEO historique, quitte ses fonctions au 31 décembre 2025. Vincent Rouget prend la relève au 1er janvier 2026. Un changement de gouvernance à surveiller de près.
Les chiffres Q3 2025 : le redressement se poursuit
Les résultats 9M-2025 publiés en octobre confirment la dynamique positive. Les ventes des locataires progressent de +3,4% et la fréquentation de +1,8%. Le loyer minimum garanti (MGR) augmente de +6,7%. Le taux d’occupation atteint 95%.
La guidance AREPS a été relevée à 9,50€ par action pour 2025 (haut de fourchette). Le dividende 2025 s’établit à 3,50€ par action. Au cours actuel d’environ 92-93€, le rendement ressort à environ 3,8%.
La stratégie : désendettement massif et recentrage Europe
URW exécute son plan avec discipline. L’objectif : 2,2 milliards d’euros de cessions sur 2025-2026 pour réduire l’exposition US et désendetter le bilan.
Où en est-on ? À fin octobre 2025, 1,6 milliard d’euros de cessions ont été réalisées ou sécurisées, et 900 millions supplémentaires sont en discussion active. Le groupe est en avance sur son plan.
Le LTV est descendu à 44% (ma limite est à 45%). Le ratio Dette/EBITDA reste élevé autour de 9x mais s’améliore progressivement. L’ICR à 4,8x est correct.
Autre fait notable : URW a été délisté de la bourse australienne (ASX) en août 2025, simplifiant sa structure.
La valorisation : décote persistante sur l’ANR
L’ANR s’établit à environ 130€ par action. Le cours actuel ? 92-93€. Soit une décote d’environ 28-30% sur les actifs.
Le titre se paye environ 8,5 fois les AREPS, contre une moyenne historique de 10-12x. À titre de comparaison, Klépierre se paye 13 fois.
Les risques à ne pas ignorer
L’endettement reste le point noir (Dette/EBITDA 9x). L’exposition US est en cours de réduction mais pèse encore. Le secteur des centres commerciaux subit la concurrence structurelle du e-commerce. Et URW a coupé son dividende pendant le Covid — la confiance des investisseurs reste à reconstruire.
Mon avis : watchlist, pas de position
URW est un dossier value intéressant sur le papier : décote massive, actifs de qualité, désendettement en cours. Mais l’endettement reste trop élevé pour mon profil de risque.
Pour du centre commercial européen avec un bilan plus sain, Klépierre me semble préférable (LTV 37%, Dette/EBITDA 8x). Certes plus chère (13x vs 8,5x), mais plus sereine.
URW reste en watchlist. Le jour où le Dette/EBITDA passera sous 7x, je reconsidèrerai ma position.
En résumé
Les plus : décote massive sur ANR (28-30%), actifs flagship, désendettement en avance (1,6 Md€ de cessions réalisées), valorisation attractive (8,5x AREPS), fréquentation et ventes en hausse.
Les moins : endettement encore élevé (Dette/EBITDA 9x), changement de CEO, a coupé son dividende par le passé, secteur challengé par le e-commerce.
Ma position : pas actionnaire, en watchlist, attente d’amélioration des ratios d’endettement.
📺 Pour l’analyse complète en vidéo :
👉 UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD : Opportunité ou piège ?
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches.
Et vous, URW ou Klépierre ? Dites-moi tout en commentaire !
À très vite,