REITs : Le guide pour éviter les pièges en 2026
Les indicateurs clés pour analyser une foncière cotée sans se planter
Salut à tous,
On parle rarement des REITs (foncières cotées) sur YouTube. Normal : zéro rétrocommission à toucher, contrairement aux SCPI où les CGP peuvent empocher 6-8%. Du coup, silence radio. Pourtant, c’est une classe d’actifs exceptionnelle que j’ai décortiquée dans une vidéo complète.
👉 REITs : Comment ÉVITER les pièges ? Analyse complète
Dans cet article, je vous donne les clés essentielles pour ne pas vous faire avoir avec le contexte actualisé de ce début 2026.
Le contexte 2026 : pourquoi c’est le bon moment de s’y intéresser
Les REITs ont souffert en 2025 : +2,5% de rendement total contre +25% pour le S&P 500. Une sous-performance de plus de 20 points. Aïe.
Mais voici ce qui change en 2026. La Fed a ramené ses taux à 3,5%-3,75% après trois baisses consécutives, et le marché anticipe encore deux coupes supplémentaires cette année. Cohen & Steers prévoit des rendements de 10 à 15% pour les REITs en 2026. Nareit souligne une décote persistante entre les valorisations publiques et privées — un écart qui devrait se résorber.
Côté secteurs, les data centers ont dominé 2025 avec +21% de croissance du FFO (merci l’IA). L’industriel reste solide malgré une vacance qui grimpe vers 7%. Le retail est toujours décoté mais les fondamentaux se stabilisent. Les bureaux restent le vilain petit canard, même si le retour au présentiel aide certains marchés prime.
Pour une analyse détaillée des 12 meilleures REITs US du moment, j’ai fait une vidéo dédiée :
👉 Foncières USA 2025 : Les 12 REITs à Acheter vs Éviter
Indicateur n°1 : FFO et AFFO — oubliez le PER
Sur une REIT, le PER classique ne sert à rien. On utilise le FFO (Funds From Operations) : résultat net + amortissements - gains sur cessions. Encore mieux : l’AFFO qui retire aussi les capex de maintenance.
Le point crucial ? Regardez toujours par action. Les REITs émettent constamment de nouvelles actions pour se financer. Une REIT peut afficher +27% de FFO mais seulement +4% de FFO/action à cause de la dilution. C’est le FFO/action qui compte pour vous.
J’ai créé un modèle Excel pour calculer la valorisation d’une REIT avec les méthodes DCF et DDM. Tout est expliqué ici :
👉 Excel révèle le prix juste de Realty Income (DCF + DDM)
Indicateur n°2 : Price/FFO — la valorisation
C’est le “PER des REITs”. Combien de fois payez-vous le FFO ?
Les multiples actuels par secteur (janvier 2026) : data centers 23-28x, industriel 18-20x, résidentiel 18x, retail 12-15x, bureaux 10-15x.
Règle d’or : comparez toujours avec le même secteur. Une REIT de data center à 20x n’est pas chère. Une REIT retail à 20x l’est probablement.
J’ai analysé en profondeur la question des valorisations dans cette vidéo récente :
👉 Foncières cotées : Le piège des valorisations (Mon Portefeuille)
Indicateur n°3 : l’endettement — le piège mortel
C’est là que les investisseurs se font avoir. Une REIT très endettée peut afficher un rendement alléchant… jusqu’à ce qu’elle coupe son dividende.
Deux ratios à surveiller. Le Debt-to-Assets : dette totale / actifs. Prudent sous 40%, acceptable jusqu’à 50%, risqué au-delà de 60%. L’ICR (Interest Coverage Ratio) : capacité à payer les intérêts. Minimum 2,5x, idéalement plus de 3x.
Exemple concret : Simon Property Group affiche un Debt-to-Assets de 94%. Leader du retail, certes, mais ce niveau d’endettement me fait passer mon chemin.
L’endettement peut détruire une REIT. J’ai analysé le cas d’American Tower en détail :
👉 American Tower (AMT) : La DETTE qui va tout détruire ?
Indicateur n°4 : Payout Ratio — le dividende est-il soutenable ?
Le payout ratio mesure le pourcentage du FFO distribué en dividende. Les REITs doivent légalement distribuer 90% de leurs revenus imposables, mais ça ne veut pas dire qu’elles distribuent 90% de leur FFO.
Mes repères : sous 70% c’est conservateur, 70-85% c’est équilibré, au-dessus de 85% c’est risqué.
Exemple de piège : Crown Castle (CCI) affichait un payout de 94%… et vient de couper son dividende de 32%. C’était écrit.
Indicateur n°5 : Taux d’occupation
Basique mais crucial. Repères par secteur : industriel >95%, résidentiel >90%, retail variable selon qualité. Surveillez surtout la tendance : stable ou en hausse, c’est bon. En baisse trimestre après trimestre, méfiance.
Ma checklist express
Avant d’investir, je vérifie : AFFO/action en croissance sur 5 ans ? Price/FFO cohérent avec le secteur ? Debt-to-Assets sous 45% ? ICR au-dessus de 2,5x ? Payout ratio sous 85% ? Taux d’occupation stable ?
Si une REIT rate plusieurs de ces critères, je passe.
SCPI ou REITs : que choisir ?
C’est une question qu’on me pose souvent. Les deux ont leurs avantages. Les SCPI offrent une fiscalité européenne intéressante et une gestion 100% passive. Les REITs offrent une liquidité immédiate, des frais quasi nuls, et un accès à des secteurs qu’on ne trouve pas en SCPI (data centers, laboratoires, cannabis…).
J’ai fait une comparaison complète des deux véhicules :
👉 SCPI ou REITs : Quel placement choisir en 2025 ?
Quelques REITs que j’ai analysées en profondeur
Si vous voulez creuser des dossiers spécifiques, voici mes analyses détaillées :
Prologis (logistique mondiale) : 👉 Prologis : La meilleure REIT logistique ?
Alexandria (laboratoires) : 👉 Alexandria Real Estate : Divisée par 2, comme en 2008
Realty Income (retail triple net) : 👉 Excel révèle le prix juste de Realty Income
ICADE (foncière française) : 👉 ICADE 2025 : Foncière en crise ou opportunité ?
Unibail-Rodamco-Westfield (centres commerciaux) : 👉 URW : Opportunité ou piège ?
NETSTREIT (retail défensif) : 👉 NETSTREIT : REIT sous-évaluée, dividende +24%
En résumé
2026 s’annonce comme une année de rebond pour les REITs après une année 2025 décevante. Les baisses de taux de la Fed, la décote persistante et des fondamentaux solides créent un contexte favorable.
Mais toutes les REITs ne se valent pas. Les indicateurs que je viens de vous présenter — FFO/action, Price/FFO, endettement, payout ratio, occupation — vous permettront de séparer les opportunités des pièges.
Pour le guide complet avec tous les exemples concrets, la vidéo est là :
👉 REITs : Comment ÉVITER les pièges ? Analyse complète
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches.
Des questions sur un indicateur particulier ? Une REIT que vous aimeriez que j’analyse ? Dites-moi tout en commentaire.
À très vite,