REITs : Le Guide Complet pour Ne Plus Investir à l’Aveugle

Vous regardez le rendement en premier ? Erreur de débutant.

Soyons honnêtes : on a tous été attirés par une foncière affichant 8 % de rendement. Et on a tous regretté de ne pas avoir creusé davantage. Cette vidéo, c’est justement le guide que j’aurais aimé avoir avant de faire mes premières erreurs.

Les foncières cotées (REITs aux États-Unis, SIIC en France) sont des machines à dividendes. Mais entre une pépite et un piège, la différence tient souvent à quelques indicateurs que personne ne vous explique clairement.

Pourquoi les REITs et pas les SCPI ?

Liquidité. En trois clics, vous vendez. Pas de file d’attente, pas de décote forcée, pas d’attente de plusieurs années pour sortir quand tout le monde veut fuir en même temps.

Diversification. Résidentiel, bureaux, data centers, prisons, casinos, méga-campus Life Science… Les REITs américaines couvrent des classes d’actifs qu’on ne trouve tout simplement pas en France.

Transparence. Publications trimestrielles, données financières accessibles, analystes qui scrutent chaque décision. Vous savez où vous mettez les pieds.

Rendement + croissance. Un dividende de 5 % plus une appréciation du cours de 4-5 %, et vous frôlez les 10 % annuels. Pas mal pour du “boring”.

Les indicateurs qui comptent vraiment

FFO et AFFO par action : Oubliez le bénéfice net classique, il ne veut rien dire dans l’immobilier. Le FFO (Funds From Operations) réintègre les amortissements et exclut les plus-values de cession. L’AFFO va plus loin en déduisant les dépenses de maintenance. C’est lui que je regarde en priorité. Et surtout, regardez par action. Une foncière peut afficher une croissance superbe tout en diluant ses actionnaires à chaque augmentation de capital.

Price/FFO : C’est le PER des foncières. Entre 10 et 15, potentiellement sous-évalué. Entre 15 et 20, correct selon le secteur. Au-dessus de 20, soit vous payez de la croissance future, soit vous payez trop cher. Attention : on compare uniquement des foncières du même secteur. Un data center à 22x et un centre commercial à 22x, ce n’est pas la même histoire.

Taux d’occupation : Évident mais souvent négligé. Une foncière résidentielle sous 95 %, c’est suspect. Une foncière de bureaux à 85 % en 2026, c’est malheureusement la norme post-télétravail.

Ratio d’endettement (LTV) : Ma limite personnelle, c’est 45 %. Une foncière trop endettée n’a qu’une solution en cas de crise : vendre ses meilleurs actifs au pire moment. Les foncières qui disparaissent, c’est presque toujours à cause de ça.

Interest Coverage Ratio (ICR) : La capacité à payer les intérêts de la dette. En dessous de 2, danger. Entre 2 et 5, correct. Au-dessus de 5, confortable.

Payout ratio : Quel pourcentage du FFO part en dividende ? Entre 60 et 75 %, équilibre sain. Au-dessus de 85 %, la foncière n’a plus de marge de manœuvre. Un dividende élevé avec un payout à 95 %, c’est un dividende qui va être coupé.

Les pièges par secteur

Retail : Le e-commerce n’a pas tué les centres commerciaux, mais il les force à se réinventer. Les foncières qui s’adaptent prospèrent, les autres souffrent.

Bureaux : Le télétravail a fait des dégâts durables. Les taux d’occupation peinent à remonter. Valorisations au plancher, mais pour combien de temps encore ?

Hôtellerie : Ultra-cyclique. Quand l’économie tousse, l’hôtellerie s’effondre. Sensibilité aux taux de change en bonus.

Data centers : La star du moment. Tout le monde en veut, donc ça se paie cher. Très cher parfois.

Résidentiel : Défensif, stable, mais dépendant de la démographie locale. Moins sexy, plus régulier.

Ma méthode en 2026

Je ne dépasse jamais 10 % de mon portefeuille sur une seule foncière.
Je diversifie par secteur, par géographie, par devise.
Je préfère les pure players spécialisés aux généralistes qui font tout et rien à la fois. Et je privilégie les foncières où le management a du skin in the game.

L’approche bottom-up fonctionne : une foncière bien gérée traverse les cycles. Même quand le marché panique.

Outil recommandé

J’utilise ALREITS pour analyser toutes mes foncières cotées. FFO, AFFO, taux d’occupation, endettement, historique de dividendes… Tout est centralisé pour moins de 5 € par mois. C’est selon moi le meilleur rapport qualité-prix du marché.

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Pour aller plus loin

REITs : Guide Complet pour Investir dans les SIIC et REITs (vidéo)

REITS 2025 : Analyse Complète des Foncières Cotées

Foncières Cotées : Le Piège des Valorisations

Realty Income en 2025 : Toujours un Incontournable ?

Et vous ?

Quel indicateur regardez-vous en premier sur une foncière ? Plutôt rendement ou croissance ? Vous avez déjà été piégé par un dividende trop beau pour être vrai ?

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Mes propos ne sont en aucun cas des conseils en investissement.