PROLOGIS (PLD) : Le mastodonte de la logistique vaut-il son prix premium ?
Analyse du leader mondial des entrepôts logistiques — et pourquoi la patience pourrait payer
Salut à tous,
Aujourd’hui, focus sur Prologis (ticker : PLD), le géant incontesté de l’immobilier logistique mondial. Plus de 5 800 bâtiments, 107 millions de m² dans 19 pays, des locataires comme Amazon, UPS et DHL… Sur le papier, c’est le rêve de tout investisseur immobilier. Mais à quel prix ?
Prologis en bref : le roi de la logistique
Prologis, c’est simple : le leader mondial des entrepôts logistiques depuis 27 ans. La société possède des installations stratégiquement situées près des grands centres urbains, avec 85% du portefeuille dans des marchés à forte consommation.
Le positionnement est parfait pour capter la croissance du e-commerce. Les locataires ? Du triple A : Amazon (5% du portefeuille, donc pas de dépendance excessive), UPS, DHL, FedEx… Des signatures en béton armé.
Géographiquement, on est à 85% aux États-Unis, avec une présence au Mexique, en Europe et en Asie. Le management est internalisé — un point important qui le différencie des SCPI françaises.
Les résultats T3 2025 : solide malgré le contexte
Les derniers chiffres publiés en octobre 2025 confirment la résilience du modèle.
Le Core FFO par action ressort à 1,49$, en hausse de 4,2% sur un an. Les revenus totaux atteignent 2,21 milliards de dollars contre 2,04 milliards au T3 2024. Le taux d’occupation reste élevé à 95%, même si on note une légère érosion ces derniers trimestres.
Le dividende trimestriel s’établit à 1,01$ par action, soit 4,04$ annualisé. Au cours actuel d’environ 127$, cela représente un rendement d’environ 3,15%. C’est le rendement le plus faible de ma sélection de REITs, mais c’est logique : la qualité premium se paye.
La valorisation : le vrai sujet
Et c’est là que ça coince pour moi.
Prologis se paye actuellement environ 24 fois le FFO. C’est légèrement en dessous de sa moyenne historique, mais regardons les choses en face : pendant la période Covid, cette foncière s’est payée jusqu’à 45-46 fois. Du délire absolu.
Pour ma part, je ne mettrais pas plus de 20 fois le FFO sur ce type d’actif. C’est un niveau qu’on a touché en 2011 et 2016 — donc c’est possible, mais il faut de la patience.
La croissance attendue du FFO tourne autour de 5-6% par an. C’est correct, mais pas suffisant pour justifier une prime excessive. Le dividende croît à un rythme similaire avec une croissance annualisée d’environ 12% sur 5 ans.
Structure financière : rien à redire
Le bilan est exemplaire. Le ratio Dette/EBITDA reste maîtrisé autour de 5x. L’ICR (Interest Coverage Ratio) atteint 15x, ce qui est remarquable. Le coût moyen de la dette ressort à 3,2%, relativement faible pour une REIT américaine.
Le payout ratio de 68% laisse une marge de sécurité confortable sur le dividende. Seul bémol historique : en 2008-2009, Prologis avait coupé son dividende. À garder en tête en cas de crise majeure.
Mon analyse technique : deux scénarios
Graphiquement, Prologis évolue dans un range depuis 2021. On a un support oblique de long terme qui a été testé en 2016, 2019, 2020, et plus récemment en mai 2025 suite aux annonces sur les droits de douane de Trump.
Deux options pour entrer sur le dossier :
Scénario 1 : attendre un retour sur le support oblique vers 100-105$. C’est mon scénario préféré pour les investisseurs patients.
Scénario 2 : attendre une cassure des 130-131$ pour confirmer la reprise de la tendance haussière.
En attendant, le titre stagne. Et payer 24 fois le FFO pour stagner, très peu pour moi.
Ma préférence : Rexford plutôt que Prologis
Je vais être transparent : pour la logistique, je préfère Rexford à Prologis. Pourquoi ? La valorisation.
Rexford se paye environ 17 fois le FFO (j’ai acheté ma position autour de 16 fois), contre 24 fois pour Prologis. Certes, la croissance de Rexford est moins explosive qu’avant, mais on paye beaucoup moins cher pour une qualité comparable sur le marché californien.
Prologis reste une foncière exceptionnelle, mais la qualité a un prix — et ce prix me semble encore un peu élevé aujourd’hui.
En résumé
Les plus : leader mondial incontesté, locataires triple A, positionnement e-commerce, bilan exemplaire (dette/EBITDA 5x, ICR 15x), dividende croissant (+12%/an sur 5 ans), management internalisé.
Les moins : valorisation élevée (24x FFO), rendement faible (3,15%), taux d’occupation en légère érosion, a déjà coupé son dividende en 2008-2009.
Ma position : pas actionnaire actuellement, en watchlist, point d’entrée idéal vers 100-105$ ou sur cassure des 130$.
📺 Pour l’analyse complète en vidéo :
👉 PROLOGIS : La meilleure REIT logistique ?
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches avant toute décision.
Et vous, Prologis ou Rexford ? Leader mondial premium ou small cap à potentiel ? Dites-moi tout en commentaire !
À très vite,