Nexity 2025 : Le géant français va-t-il se relever ou s’effondrer ?
Mes chers lecteurs, attachez vos ceintures. Aujourd’hui on plonge dans le dossier brûlant de Nexity, le mastodonte de la promotion immobilière française qui tangue dangereusement depuis plusieurs années. Entre espoir de renaissance et spectre de la faillite, je vous livre mon analyse sans filtre.
Spoiler : ça pique un peu.
J’ai d’ailleurs consacré une vidéo complète à ce sujet pour ceux qui préfèrent le format visuel. Mais restez avec moi, cet article va plus loin avec des données actualisées à janvier 2026.
Le constat : cinq années de descente aux enfers
Nexity, c’est le plus grand promoteur immobilier de France. Une institution. Sauf que voilà, en cinq ans, sa capitalisation boursière a été divisée par deux. Ouch. Et depuis le début 2025, l’action a encore perdu plus de 30%. Le titre végète aujourd’hui autour des 8,79 €, bien loin de ses sommets historiques.
Le troisième trimestre 2025 nous offre un tableau contrasté, comme dirait un analyste qui ne veut froisser personne. Moi je vais être plus direct : c’est compliqué. Le chiffre d’affaires sur les 9 premiers mois atteint 1,93 milliard d’euros, en baisse de 20% sur un an. Les réservations de logements neufs ? En baisse. L’offre à vendre ? Moins 12%.
Cependant, et c’est là que ça devient intéressant, la part des propriétaires accédants progresse pour le septième trimestre consécutif. Elle représente désormais 28% du mix commercial avec plus de 7 100 réservations. C’est le petit rayon de soleil dans ce ciel bien gris.
Les bijoux de famille ont été bradés
Pour rembourser sa dette, Nexity a vendu ses pépites. La gestion de syndic ? Partie chez Bridge Point. Le Property Management ? Pareil. Ces activités, c’était du récurrent, du prévisible, de la belle vache à lait comme on dit dans le jargon.
Aujourd’hui, elles ont disparu.
Heureusement, il reste quelques actifs intéressants. Studa, la branche résidences étudiantes, affiche un taux d’occupation de 98%. Les espaces de coworking Morning tournent à 85%. Le chiffre d’affaires des services grimpe de 13%.
Petit aparté sur les résidences étudiantes puisque tout le monde se rue dessus en ce moment. C’est formidable, mais posez-vous la question : dans 15 ou 20 ans, y aura-t-il toujours autant d’étudiants ? La démographie, ça ne ment pas. Et si demain vous devez reconvertir ces résidences en logements classiques, attention aux charges qui plombent la rentabilité.
La fin du Pinel : un séisme pour les promoteurs
Les investisseurs particuliers ont déserté. Moins 45%. La faute au Pinel qui a tiré sa révérence.
Alors le Pinel, entre nous, je ne connais personne qui s’est enrichi avec. Comme on dit, le Pinel, on fait pin. Mais ça permettait aux CGP, aux banquiers et aux promoteurs de vendre quelques appartements. Cette manne a disparu.
Le statut du bailleur privé est censé prendre le relais. Mon intuition ? Il ciblera principalement le neuf parce qu’il y a des emplois en jeu et toute une filière à sauver. On verra bien, mais ne comptez pas sur moi pour m’emballer avant d’avoir lu les petites lignes.
Du côté des institutionnels, c’est la Bérézina. Le marché des bureaux en France, notamment à Paris, est une catastrophe. Les logements vacants coûtent une fortune entre taxe foncière, taxe bureau et taxe stationnement.
Bienvenue en France, le pays aux mille taxes.
Nexity a d’ailleurs abandonné 11 programmes conçus avant 2023 et annulé 570 réservations en bloc. Quand je vous dis que ça tangue.
Mise à jour 2026 : où en est-on vraiment ?
Depuis ma vidéo de novembre 2025, plusieurs éléments ont évolué. Le groupe confirme être en avance sur son plan d’économies prévu pour 2026, avec un impact positif de 20 millions d’euros dès le premier semestre 2025 et 40 millions attendus sur l’année complète. L’objectif total reste fixé à 95-100 millions d’euros d’économies à horizon 2026.
Le résultat opérationnel courant est redevenu positif au premier semestre 2025, ce qui constitue une première victoire symbolique après des trimestres de pertes. Cependant, la perte nette s’établit encore à 44 millions d’euros sur le semestre, contre un bénéfice de 45 millions un an plus tôt. Cette différence s’explique notamment par la cession de filiales qui avaient généré des plus-values exceptionnelles.
Le consensus des analystes est actuellement à « Achat » selon 6 analystes, ce qui peut surprendre vu la situation. Mais attention, le PER reste négatif puisque l’entreprise ne génère pas de bénéfices. Le ratio EV/EBITDA de 11,14 contre 14,38 pour le secteur suggère une possible sous-valorisation, mais dans un contexte où la croissance fait défaut.
L’analyse graphique : les niveaux clés à surveiller
Le cours oscille autour de 8,79 € au 2 janvier 2026, dans une tendance baissière bien établie. Depuis le 8 décembre, on compte pas moins de 8 échecs sous les 9 €. Le titre peine à reprendre de la hauteur.
Pour 2026, le support clé se situe à 8,40 €. Si ce niveau tient et qu’un signal de rebond apparaît, un achat pourrait se justifier avec un premier objectif autour de 10 €, seuil psychologique important. En cas de cassure des 10 €, la hausse pourrait se poursuivre vers 11-12 €, zone de résistance majeure.
À l’inverse, si le support des 8,40 € cède, attention danger. Le prochain support majeur se situe vers 2 €. Oui, vous avez bien lu. Le risque baissier est considérable.
La patience est une vertu, mais il ne faut pas confondre patience et obstination.
Ma position : pourquoi je reste sur la touche
Je n’achète pas. Pas encore.
L’absence de dividende depuis 2023, l’endettement résiduel malgré les cessions, la dépendance aux cycles politiques avec les municipales et la présidentielle à venir, la perte des activités récurrentes… trop d’incertitudes pour moi.
Nexity peut très bien stagner pendant deux ou trois ans. Elle peut même continuer à perdre de l’argent. Le management annonce un retour à la profitabilité en 2025, les résultats annuels seront publiés le 25 février 2026. On sera fixés.
La promotion immobilière est cyclique. Il y aura de meilleurs moments pour entrer. Je surveille les publications de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. Le jour où deux conjonctures consécutives afficheront une tendance positive, je reconsidérerai ma position.
Pour que Nexity reparte vraiment, deux conditions seront nécessaires : des taux d’intérêt sous les 2% pour rendre le crédit accessible, et une croissance économique supérieure à 1,5% pour stimuler la demande. On n’y est pas encore.
Pour aller plus loin
Retrouvez mes analyses sur la conjoncture immobilière mensuelle et les pièges de l’achat dans le neuf sur ma chaîne Immobilier 123. Pour ceux qui veulent creuser le sujet VEFA, j’ai plusieurs vidéos qui détaillent les erreurs à éviter avant de signer.
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À très vite pour la prochaine analyse.