NETSTREIT (NTST) : La REIT sous-évaluée qui coche toutes les cases
Analyse complète d’une foncière américaine défensive avec +24% sur le dividende et un potentiel de revalorisation significatif
Salut à tous,
Aujourd’hui, on s’intéresse à une pépite du marché des REITs américaines que j’ai en portefeuille : NETSTREIT (ticker : NTST). Cette foncière spécialisée dans le net lease retail vient de publier des résultats solides, et pourtant… le marché ne semble toujours pas lui accorder la valorisation qu’elle mérite.
Alors, NETSTREIT : value trap ou opportunité à saisir avant que le marché ne se réveille ? Décryptage complet.
(Comme d’habitude, le lien vers la vidéo est en bas de l’article pour ceux qui préfèrent le format audiovisuel.)
NETSTREIT en quelques mots : le profil type de la foncière défensive
NETSTREIT est une REIT américaine basée à Dallas, Texas, spécialisée dans l’acquisition d’actifs commerciaux en triple net lease (NNN). Pour les néophytes, le triple net signifie que le locataire prend en charge l’ensemble des charges : taxes, assurances, entretien. Le propriétaire encaisse un loyer net, point final.
La société est relativement jeune avec une IPO datant de seulement 4 ans, ce qui en fait une small cap dans l’univers des REITs. Et c’est précisément ce qui m’intéresse : les petites capitalisations ont généralement un potentiel de croissance supérieur aux mastodontes comme Realty Income.
Le portefeuille ? Plus de 720 actifs répartis dans 45 États américains, avec une forte concentration au Texas (13,6%) et sur la côte Est. Une diversification géographique intéressante, notamment pour ceux qui, comme moi, sont déjà exposés à la côte Ouest via Rexford (les tremblements de terre et incendies californiens, on préfère diversifier).
Les résultats T3 2025 : une exécution record
Les derniers chiffres publiés fin octobre 2025 sont venus confirmer la qualité de l’exécution opérationnelle.
L’AFFO par action ressort à 0,33$ pour le trimestre, en hausse de 3,1% par rapport au T3 2024. Sur les neuf premiers mois, l’AFFO atteint 0,98$ par action contre 0,94$ l’année précédente, soit une progression de 4,3%.
Le fait marquant de ce trimestre ? Un volume d’investissement record de 203,9 millions de dollars à un rendement cash moyen de 7,4%. La machine à acquérir tourne à plein régime.
Côté cessions, NETSTREIT a vendu pour 37,8 millions de dollars d’actifs à un taux de capitalisation de 7,2%, illustrant une gestion active du portefeuille. On arbitre les actifs moins stratégiques pour réinvestir dans du plus qualitatif, c’est exactement ce qu’on attend d’un asset manager compétent.
La guidance relevée : un signal fort du management
Le management a profité de cette publication pour relever significativement ses prévisions d’investissement. On passe d’une fourchette de 125-175 millions à 350-400 millions de dollars pour l’année 2025. C’est plus du double.
L’AFFO par action est maintenu dans la fourchette de 1,29$ à 1,31$ pour l’exercice complet. Pas de mauvaise surprise, les perspectives sont confirmées voire légèrement améliorées au fil des trimestres.
Quand une direction relève sa guidance, c’est toujours un signal positif. L’inverse — une révision à la baisse — est généralement un carnage boursier. Ici, on est dans la bonne configuration.
Le dividende : +24% de croissance et un rendement attractif
Parlons de ce qui intéresse beaucoup d’investisseurs : le dividende.
NETSTREIT verse actuellement 0,215$ par action et par trimestre, soit 0,86$ annualisé. Au cours actuel autour de 17-18$, cela représente un rendement d’environ 4,8-5%. C’est légèrement supérieur au 10 ans américain et dans la moyenne des REITs du secteur.
Ce qui est remarquable, c’est la croissance du dividende. On parle d’une augmentation de 24% depuis l’IPO, avec des hausses régulières trimestre après trimestre. Le dernier relèvement (+2,4%) a été annoncé en octobre 2025.
Et le dividende est-il soutenable ? Avec un payout ratio de 66% sur l’AFFO, on a largement de quoi voir venir. Pas de risque de coupe à l’horizon, le dividende est solide comme un roc.
Le taux d’occupation : la perfection ou presque
Un indicateur que je scrute systématiquement sur les foncières : le taux d’occupation financier.
NETSTREIT affiche un taux d’occupation de 99,9%. Oui, vous avez bien lu. Quasiment 100%. C’est tout simplement exceptionnel et témoigne de la qualité des actifs et des locataires sélectionnés.
Pour comparaison, beaucoup de foncières de bureaux françaises peinent à dépasser 85% actuellement. Ici, on est dans une autre dimension.
Le WALT : 10 ans de visibilité sur les cash-flows
Le WALT (Weighted Average Lease Term), ou durée résiduelle moyenne des baux, s’établit à environ 9,9 ans sur le portefeuille existant. Mieux encore, les nouvelles acquisitions du T3 affichent un WALT de 13,4 ans.
C’est un point fondamental. Quand vous investissez dans une foncière avec un WALT de 10 ans, vous savez que pendant une décennie, vos flux de trésorerie sont sécurisés par des baux fermes. Le risque de vacance à court terme est quasi nul.
À titre de comparaison, certaines foncières françaises affichent des WALT de 3 ans, ce qui crée une incertitude permanente sur les renouvellements. Ici, on dort tranquille.
La qualité des locataires : le nerf de la guerre
En immobilier d’entreprise, ce qui fait vraiment la valeur d’un portefeuille, c’est la qualité de la signature des locataires.
NETSTREIT affiche 62,1% de son portefeuille loué à des locataires Investment Grade ou Investment Grade Profile. Ce sont des entreprises avec des bilans solides, capables d’honorer leurs engagements même en période de récession.
Le portefeuille est également positionné sur des secteurs défensifs et résistants au e-commerce : commerces de nécessité (47%), enseignes discount, services essentiels. On parle de pharmacies, supermarchés, stations-service, cliniques médicales… Des commerces dont les gens ont besoin, e-commerce ou pas.
Cette orientation défensive représente 98% du portefeuille. En période d’incertitude macroéconomique, c’est exactement le type d’exposition que je recherche.
La structure financière : un bilan conservateur
Passons à l’analyse du bilan, souvent négligée mais cruciale.
Le ratio Dette Nette / EBITDA s’établit à 6,3x en nominal, mais descend à 3,6-3,7x en ajusté si l’on tient compte des émissions d’actions à terme non encore réglées (forward equity). C’est remarquablement conservateur pour une REIT en croissance.
Le coût moyen de la dette ressort autour de 4,5-5%. C’est plus élevé qu’en Europe (merci la Fed), mais dans un contexte de potentielle baisse des taux à venir, ce coût devrait s’améliorer progressivement.
La liquidité totale dépasse 1,1 milliard de dollars, offrant une capacité d’investissement considérable sans avoir besoin de lever du capital dans des conditions défavorables.
Point de vigilance : environ 14% de la dette est à taux variable. Une remontée des taux impacterait les charges financières, mais la couverture reste largement suffisante.
La valorisation : toujours sous-évaluée par rapport aux pairs
C’est là que ça devient intéressant pour l’investisseur value.
NETSTREIT se paye actuellement environ 14 fois le FFO, alors que la moyenne historique du secteur tourne autour de 18 fois. Les concurrents directs comme Agree Realty (ADC) se payent plus de 16-17 fois, et EPRT est également mieux valorisé.
Cette décote s’explique par plusieurs facteurs : la taille modeste de la capitalisation (small cap premium), la relative jeunesse de l’entreprise, et une croissance de l’AFFO plus modérée (environ 3-4%) que certains pairs.
Mais justement, cette décote me semble excessive au regard de la qualité du portefeuille, de la gestion du bilan et de la visibilité sur les cash-flows. Si le marché revalorise NETSTREIT à 18 fois le FFO dans les 2-3 ans, on parle d’un potentiel de hausse de 15-20% auquel s’ajoute le dividende.
Analyse SWOT : forces, faiblesses, opportunités, menaces
Forces : qualité du portefeuille avec 99,9% d’occupation, locataires Investment Grade majoritaires, WALT de 10 ans, bilan conservateur, dividende croissant et soutenable, secteur défensif résistant au e-commerce, management qui exécute.
Opportunités : amélioration du coût du capital avec une éventuelle baisse des taux, potentiel de revalorisation de la NAV, pipeline d’acquisitions robuste, croissance externe accélérée.
Faiblesses : croissance de l’AFFO modérée (3-4%), légère baisse du pourcentage Investment Grade (de 69% à 62%), small cap donc moins liquide, exposition 100% US.
Menaces : environnement de taux élevés pesant sur le coût du capital, transformation du retail avec le e-commerce (même si positionnement défensif), risque de crédit sur certains locataires en cas de récession sévère.
Ma position et mon avis
Je suis actionnaire de NETSTREIT depuis plusieurs mois. J’ai constitué ma position autour de 16,40$ avec un PRU d’environ 13 fois le FFO. Aujourd’hui, le cours oscille entre 17 et 18$, je suis donc légèrement en plus-value latente.
Est-ce que je renforce ? Je réfléchis encore. La valorisation reste attractive, mais j’ai d’autres dossiers en cours d’analyse. Ce qui est certain, c’est que je conserve ma position sans hésitation.
Pour ceux qui envisagent d’entrer sur le dossier, le niveau actuel (17-18$) reste intéressant. On est toujours sous-évalué par rapport aux pairs et aux moyennes historiques. La qualité fondamentale est là.
En termes d’allocation, je ne dépasserais pas 5-10% d’un portefeuille sur ce type de valeur. C’est une small cap US, donc par définition plus volatile et moins liquide qu’un Realty Income. Mais en fond de portefeuille défensif, c’est exactement le profil recherché.
En résumé : les points clés à retenir
Les plus : valorisation attractive (14x FFO vs 18x historique), taux d’occupation de 99,9%, WALT de 10 ans, portefeuille défensif à 98%, dividende croissant (+24% depuis l’IPO) et soutenable (payout 66%), bilan conservateur, guidance relevée, liquidité abondante.
Les moins : croissance de l’AFFO modérée (3-4%), small cap moins liquide, 100% US, coût de la dette encore élevé, 14% de dette à taux variable.
Ma position : actionnaire, conservation, renforcement envisageable sur repli.
📺 Pour l’analyse complète en vidéo avec tous les graphiques et détails :
👉 NETSTREIT 2025 : REIT sous-évaluée, dividende +24%, gros potentiel !
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Je suis actionnaire de NETSTREIT. Les analyses présentées reflètent mon opinion personnelle. Faites vos propres recherches avant toute décision d’investissement.
Et vous, NETSTREIT fait-elle partie de votre watchlist ? Vous préférez les grosses capitalisations type Realty Income ou les small caps à potentiel ? Dites-moi tout en commentaire !
À très vite pour la prochaine analyse,