GECINA : 6% de dividende sur du bureau parisien premium, mais attention aux échéances 2027
Analyse de la plus grande foncière de bureaux française — mise à jour janvier 2026
Salut à tous,
Gecina, c’est LA référence française du bureau premium parisien. Un dividende de plus de 6%, une décote de 40% sur l’ANR, des actifs dans le Quartier Central des Affaires de Paris… Sur le papier, c’est alléchant. Mais il y a deux points de vigilance majeurs que je vais vous détailler.
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Gecina fin 2025 : ce qui a changé depuis ma vidéo
Commençons par les bonnes nouvelles. Gecina a publié de solides résultats sur les 9 premiers mois de 2025.
Les loyers ont progressé de +4% à périmètre constant. Le taux d’occupation reste élevé à 94% au global, et grimpe même à 96,6% sur Paris/Neuilly (+300 points de base). Le marché est polarisé : les bureaux prime cartonnent, le reste souffre. Gecina est du bon côté.
Le management a relevé sa guidance : le Résultat Récurrent Net par action est désormais attendu entre 6,65€ et 6,70€ pour 2025 (contre 6,42€ en 2024), soit une hausse de +3,6% à +4,4%.
Côté acquisitions, Gecina n’est pas restée les bras croisés. En mai 2025, l’acquisition du complexe Solstys pour 435 millions d’euros dans le QCA parisien. En octobre, signature pour l’immeuble Bloom (15 000 m², Paris 12ème) pour 135 millions d’euros, entièrement loué avec 8,9 millions de loyers annuels. La foncière continue de renforcer son portefeuille sur les meilleures localisations.
Les chiffres clés en janvier 2026
Le cours oscille actuellement autour de 80-81€. L’ANR (Actif Net Réévalué) est d’environ 144€ par action. Faites le calcul : on a une décote de près de 45% sur la valeur des actifs.
Le dividende 2025 s’établit à 5,45€ par action (+15 centimes vs 2024), soit un rendement de 6,7-6,8% au cours actuel. Les analystes anticipent 5,63€ pour 2026, ce qui porterait le rendement au-dessus de 7%.
En termes de valorisation, Gecina se paye environ 12-13 fois le Résultat Récurrent Net. Historiquement, c’est plutôt 15-18 fois sur cette foncière. On est clairement dans le bas de la fourchette.
Les deux points de vigilance (toujours d’actualité)
Premier bémol : le ratio Dette/EBITDA reste élevé à environ 11-12x. C’est au-dessus de mon seuil de confort habituel (6-7x). Gecina compense par un coût de la dette exceptionnellement bas (1,2%) et une notation crédit solide (A-/A1), mais ça reste un point d’attention.
Deuxième bémol et c’est le plus important : les échéances de baux en 2027. Environ 23% des loyers sont concernés par des break options cette année-là, et 15,5% arrivent en fin de bail. C’est significatif.
Concrètement, en 2027, une partie des locataires va pouvoir soit partir, soit renégocier leurs conditions. Dans un marché du bureau tendu (le taux de vacance en Île-de-France atteint 11% selon Savills), même les actifs prime ne sont pas totalement à l’abri de négociations serrées.
Le marché du bureau parisien : la polarisation s’accentue
Le marché du bureau en Île-de-France est clairement coupé en deux.
D’un côté, les bureaux prime bien localisés (QCA Paris, Neuilly, proximité transports) affichent des taux d’occupation supérieurs à 95% et des loyers qui continuent de progresser (autour de 1000-1200€/m²/an pour le top).
De l’autre, les bureaux périphériques ou vieillissants souffrent avec une vacance qui explose. Le télétravail a durablement réduit les besoins en surfaces, mais les entreprises veulent des locaux qualitatifs pour faire revenir leurs équipes.
Gecina est clairement positionnée sur le premier segment. C’est sa force. Mais le renouvellement des baux en 2027 sera le vrai test.
Graphiquement : on arrive sur des niveaux intéressants
Le titre a corrigé d’environ 11-12% sur 2025. On arrive sur un support de long terme qui a historiquement servi de point de rebond (2012, 2020, 2022).
Pour les plus patients, attendre les premiers résultats de 2027 (et donc la visibilité sur les renouvellements de baux) pourrait être judicieux. Pour les plus audacieux, les niveaux actuels offrent déjà un rendement de près de 7% en attendant.
Mon avis
Gecina reste une foncière de grande qualité avec des actifs exceptionnels dans le QCA parisien. La décote de 45% sur l’ANR et le rendement de 6,7% sont attractifs.
Mais les échéances de baux en 2027 représentent un risque qu’il ne faut pas sous-estimer. Je préfère attendre d’avoir plus de visibilité sur les renouvellements avant de prendre une position significative.
C’est une valeur à mettre en watchlist et à surveiller de près au premier semestre 2027.
Pour aller plus loin
J’ai réalisé une analyse détaillée de 15 pages sur Gecina, disponible gratuitement :
👉 Article complet sur Gecina
Et si vous voulez comparer avec d’autres foncières françaises :
Pour comprendre les indicateurs clés des foncières (FFO, taux d’occupation, endettement…) :
👉 REITs : Comment ÉVITER les pièges ?
Disclaimer : Cet article ne constitue pas un conseil en investissement. Faites vos propres recherches.
Gecina vous tente malgré les risques 2027 ? Ou vous préférez attendre ? Dites-moi tout en commentaire.
À très vite,