Covivio : Le piège du dividende à 6% ?
Un dividende de plus de 6% sur une foncière européenne de premier plan. Sur le papier, c’est alléchant. Mais derrière cette façade dorée d’actifs premium, y a-t-il une réalité financière qui devrait vous inquiéter ?
J’ai épluché les derniers rapports de Covivio pour vous livrer mon analyse sans concession. Ma vidéo complète sur ce dossier détaille tous les slides si vous voulez creuser davantage. Et comme je l’expliquais dans mon analyse sur le piège des valorisations des foncières cotées, un rendement élevé n’est pas toujours synonyme de bonne affaire.
Alors, opportunité historique ou pire piège à rendement du moment ?
Covivio en quelques chiffres
Covivio est une SIIC française, société d’investissement immobilier cotée, de premier plan sur l’immobilier européen. Au 30 juin 2025, le portefeuille atteint 23,6 milliards d’euros. C’est du sérieux.
La répartition est diversifiée : 50% de bureaux, 30% de résidentiel allemand et 20% d’hôtellerie. Les trois pays principaux sont la France, l’Allemagne et l’Italie. On est sur des localisations premium à 94%, avec Paris, Milan et Berlin comme places fortes.
Cette diversification est à double tranchant. Comme je l’ai illustré plusieurs fois sur ma chaîne, notamment dans ma vidéo sur les meilleures foncières à acheter, les foncières diversifiées sous-performent généralement les foncières spécialisées. On ne peut pas être expert sur toutes les classes d’actifs. Ceci étant, Covivio reste une très jolie boîte.
Des indicateurs opérationnels solides
Le taux d’occupation global atteint 97,2%. C’est excellent. Le résidentiel allemand culmine à 98,9%, les bureaux dépassent 95%. La qualité du portefeuille se traduit directement dans ces chiffres.
La maturité moyenne des baux s’établit à 6,3 ans toutes activités confondues. On a de la visibilité. L’hôtellerie affiche même 10 ans en ferme, ce qui est remarquable. C’est rare que les preneurs partent sur ce type d’engagement.
Par contre, et c’est mon premier point de vigilance, les bureaux affichent une maturité de seulement 4,9 ans. Attention, c’est le délai avant la première option de rupture, pas l’échéance finale du bail. En France, sur un bail de 9 ans, on arrive à mi-parcours. Si les preneurs décident de partir, les conséquences peuvent être importantes pour la foncière.
Les performances récentes : du positif
Sur les neuf premiers mois de 2025, les revenus progressent de +4,8% à périmètre courant et +3,5% à périmètre constant. Le moteur principal reste l’indexation sur l’inflation, qui apporte +2,1 points. La relocation contribue positivement avec une réversion favorable, signe qu’on reloue plus cher.
Le résultat net récurrent du premier semestre 2025 atteint 263,2 millions d’euros, en hausse de 14% sur un an. Covivio a d’ailleurs relevé ses objectifs annuels à environ 515 millions d’euros, soit une croissance de 8% par rapport à 2024.
Sur la partie hôtellerie, Covivio a vraiment une carte à jouer. Ils sont très bons dans ce domaine. Les loyers variables liés au chiffre d’affaires des preneurs fonctionnent bien. Le résidentiel allemand bénéficie de nombreuses relocations favorables.
Le point noir : la dette sur EBITDA
Voilà où ça se complique. Et c’est précisément ce qui justifie le titre de ma vidéo.
La notation financière est correcte à BBB+. Le LTV reste sous contrôle, en dessous de 40%. L’ICR dépasse confortablement les 2,5. Jusqu’ici, tout va bien.
Mais le ratio dette sur EBITDA atteint 10,7 fois. C’est beaucoup trop. J’estime qu’une foncière saine devrait se situer entre 5 et 8 maximum. On peut éventuellement accepter un peu plus si l’entreprise se développe activement, comme c’est le cas pour certaines foncières américaines que j’analyse sur ma chaîne Bourse 123. Mais 10,7, c’est un signal d’alerte.
Le coût de la dette reste faible à 1,67% et la durée moyenne s’établit à 4,8 ans. La couverture atteint 92% à taux fixe. C’est rassurant sur la sensibilité aux taux d’intérêt. Mais le niveau absolu d’endettement par rapport à la capacité de remboursement reste préoccupant.
Mise à jour janvier 2026 : les nouveaux éléments
Depuis ma vidéo de décembre 2025, plusieurs éléments méritent votre attention.
Le cours actuel. L’action cote autour de 56,65 euros au 2 janvier 2026. Le rendement du dividende ressort à environ 6,2-6,3% sur la base d’un dividende de 3,50 euros par action.
Les perspectives 2026. Selon le consensus analystes, le dividende pourrait atteindre 3,77 euros pour 2026, soit un rendement estimé de 6,78%. Le PER anticipé s’établit à 11,8 fois les bénéfices.
Prochaine publication. Les résultats annuels 2025 sont attendus le 17 février 2026. Ce sera l’occasion de vérifier si les objectifs relevés ont été atteints.
Le contexte européen. Le marché de l’investissement immobilier en Europe affiche une reprise de +11% au premier semestre 2025. Covivio capitalise sur cette dynamique avec une accélération des transactions bureaux et de forts volumes en hôtellerie.
La valorisation : sous-évaluée mais pour une raison
L’ANR tangible (EPRA NTA) ressort à environ 80 euros par action. Avec un cours autour de 56 euros, on affiche donc une décote significative de près de 30%.
Le titre se paie environ 12 fois les EPRA contre une moyenne historique autour de 15 fois. C’est moins cher que d’habitude. Mais attention, comme je l’expliquais dans ma vidéo sur l’analyse de mon portefeuille REITs, une décote sur ANR n’est pas forcément un signal d’achat. On n’a pas toujours les détails sur les hypothèses de valorisation.
Je préfère me fier aux revenus. Au moins, on sait ce qu’on regarde.
Le problème fondamental de Covivio, c’est la croissance. Les FFO par action stagnent : on était à 5,18 euros, puis 5,44, puis 4,47, puis 4,64. Les perspectives 2025-2026 montrent une amélioration, mais on n’a pas la trajectoire de croissance régulière qu’on trouve sur certaines foncières américaines. On paie moins cher parce que la croissance est modérée. D’une part parce qu’on est diversifié, d’autre part parce qu’on est en Europe.
Les risques à surveiller
Le marché des bureaux. C’est le sujet brûlant. Comme je l’analyse régulièrement sur ma chaîne Immobilier 123, le bureau en France traverse une période difficile. Il faut absolument un emplacement premium pour tirer son épingle du jeu. Les adresses de Covivio semblent bien positionnées, mais les options de rupture des baux en 2025-2026 représentent un risque. Seulement 1,5% des baux ont exercé leur option de rupture en 2025, c’est correct. Mais il faut suivre ce chiffre de près.
L’indexation en baisse. Le moteur principal de la croissance des loyers, c’est l’indexation sur l’inflation. Or l’inflation se normalise. Ce driver va mécaniquement s’affaiblir dans les trimestres à venir.
La diversification. Être présent sur bureaux, résidentiel et hôtellerie dans trois pays différents, c’est complexe à gérer. On ne peut pas être expert partout.
Mon verdict : fond de portefeuille, pas conviction forte
Covivio, c’est une très jolie foncière européenne. Portefeuille premium, taux d’occupation excellent, diversification géographique et sectorielle, management solide. Le rendement de plus de 6% est attractif.
Mais plusieurs éléments me freinent. Le ratio dette sur EBITDA trop élevé. L’absence de croissance marquée des FFO par action. L’exposition au marché des bureaux européens avec des échéances de baux à surveiller.
Je trouve que c’est encore un petit peu cher pour ce qu’on achète. On peut toucher plus bas, comme on l’a vu en 2008-2009 ou en 2023. Graphiquement, on reste sur une tendance plutôt baissière dans l’absolu.
Pour un fond de portefeuille PEA avec une optique défensive et du rendement, pourquoi pas. Le résidentiel allemand apporte un côté défensif appréciable. Mais ce n’est pas ma conviction la plus forte parmi les foncières européennes.
Pour aller plus loin
Si vous cherchez à construire un portefeuille de foncières cotées, je vous recommande de regarder mes autres analyses sur la chaîne Bourse 123, notamment ma vidéo sur les REITs à surveiller après la correction et celle sur Gecina et son dividende de 6%.
Pour le contexte du marché immobilier français, mes analyses mensuelles sur Immobilier 123 vous donnent une vision d’ensemble, notamment sur la situation des promoteurs et les prix de l’immobilier.
Pour analyser les foncières cotées en détail, j’utilise ALREITS. C’est pour moi le meilleur outil du marché. Le code IMM15OFF vous donne 15% de réduction.
N’hésitez pas à me dire en commentaire si vous êtes actionnaire de Covivio et ce que vous pensez de cette analyse.
À très vite pour la prochaine.