📦 ARGAN S1 2025 : La meilleure foncière logistique française ? (Analyse & Chiffres)
+8% de revenus locatifs, un pipeline de 200M€ et une stratégie de désendettement claire. Décryptage des résultats de cette SIIC familiale.
Bonjour à tous,
Aujourd’hui, focus sur Argan, l’unique foncière française cotée spécialisée à 100% dans l’immobilier logistique PREMIUM.
Même si je ne l’ai pas (encore) en portefeuille, préférant actuellement ses concurrentes comme WDP ou Montea, c’est un dossier incontournable à surveiller.
Argan se distingue par sa gestion familiale (”Skin in the game”) et la qualité de ses entrepôts labellisés “Autonôm”.
Dans cette vidéo, j’analyse leurs derniers résultats semestriels et leurs perspectives 2025-2026.
👇 Regarder l’analyse vidéo (10 min) :
📝 La Synthèse pour les investisseurs
Si vous n’avez pas le temps de visionner la vidéo, voici ce qu’il faut retenir de la publication d’Argan.
1. Une croissance locative robuste (+8%)
Argan continue de délivrer. Les revenus locatifs sont en hausse de +8% par rapport au S1 2024. Cette performance s’explique par deux moteurs :
L’effet volume : La livraison de nouveaux sites en 2024.
L’effet prix (Réversion) : Une révision positive des loyers de +3,45% lors des renouvellements de baux.
Note : En France, le cadre légal protège davantage le locataire qu’aux USA (pas de +20% du jour au lendemain), mais cette hausse reste très saine.
2. Discipline financière : Cap sur le désendettement
C’est le nerf de la guerre actuelle pour les REITs. Argan vise un LTV (Loan-to-Value) inférieur à 40% (contre une limite perso que je fixe souvent à 45%).
Dette Nette / EBITDA : L’objectif est autour de 8x. C’est un peu élevé, mais cela finance le développement.
Structure de la dette : Point très positif, la majorité de la dette est à taux fixe (ou couverte). L’exposition aux taux variables est minime (<10%), ce qui protège le cash-flow.
Arbitrage : Un plan de cession d’actifs (environ 135M€ visés) est en cours pour réduire la dette.
3. Un Pipeline de développement de 200M€
Malgré la prudence, Argan ne s’arrête pas d’investir. Le plan 2025-2026 prévoit 200 millions d’euros d’investissements avec un rendement moyen cible de 6%.
Sélectivité : Ils n’hésitent pas à se retirer d’un projet si la due diligence n’est pas concluante (signe de sérieux).
Innovation : Focus sur les entrepôts “Autonôm” (Net Zéro Carbone à l’usage, panneaux photovoltaïques, batteries). C’est un vrai avantage concurrentiel face aux normes ESG.
🔎 Mon Avis : Faut-il s’intéresser à Argan ?
C’est une très belle valeur, probablement l’une des plus résilientes en Europe actuellement.
✅ Les points forts :
Le management familial (Famille Le Leu) qui est aligné avec les actionnaires.
Un parc immobilier français de très haute qualité (Premium).
Une visibilité sur les revenus (baux longs).
⚠️ Les points de vigilance :
L’endettement : Le ratio Dette/EBITDA à 8x demande à être surveillé, même si le plan de désendettement est crédible.
Concentration locative : Une (trop) forte dépendance à Carrefour, qui représente une part significative des loyers.
Conclusion : Argan confirme son statut de valeur de “Bon Père de Famille” dynamique. Dans un contexte économique incertain, la logistique reste le secteur immobilier qui tire son épingle du jeu.