American Tower : Faut-il fuir maintenant ? La dette qui pourrait tout détruire

Le marché des tours de télécommunication explose. 165 milliards de dollars en 2034 selon les projections, contre 61,5 milliards aujourd’hui. La 5G se déploie massivement. Et American Tower, le leader mondial avec plus de 30% du marché américain, semble parfaitement positionné pour en profiter.

Mais derrière cette façade rassurante se cache un point noir que la plupart des investisseurs ignorent : un niveau d’endettement qui pourrait tout faire basculer.

Dans ma vidéo complète sur American Tower, je décortique les bilans financiers et je compare AMT à ses concurrents directs. Spoiler : aucune des trois grandes foncières du secteur ne coche toutes mes cases.

Le business model : des marges exceptionnelles

American Tower est une foncière cotée américaine spécialisée dans les infrastructures de télécommunication, principalement les tours cellulaires. Le modèle est redoutablement efficace.

On est sur des contrats de 5 à 10 ans avec les opérateurs télécom, indexés entre 2 et 4% par an. Les marges sur les nouveaux locataires atteignent 70 à 85% grâce à des coûts marginaux très faibles. Une fois la tour installée, chaque locataire supplémentaire génère une rentabilité exceptionnelle.

Le taux de rétention est très élevé. Pourquoi ? Parce qu’American Tower détient les meilleurs emplacements. Et une fois qu’un opérateur a installé ses équipements sur une tour, les coûts de déménagement sont prohibitifs. C’est un avantage compétitif durable.

Le portefeuille compte environ 150 000 sites dans 25 pays. C’est un effet de réseau puissant qui offre une couverture inégalée aux opérateurs. La notation financière est investment grade à BBB+.

Les barrières à l’entrée : un moat solide

C’est l’un des points forts du secteur. Les barrières à l’entrée sont considérables.

Réglementation et permis. Aux États-Unis, c’est déjà complexe. En France, ça se compte en années. Entre les études d’impact, les oppositions locales et les craintes liées aux ondes, construire une nouvelle tour relève du parcours du combattant.

Intensité capitalistique. Il faut sortir environ 500 000 dollars pour installer une tour. Le retour sur investissement est long. D’où l’avantage des acteurs historiques implantés depuis des décennies.

Contrôle des meilleurs sites. La rareté des emplacements stratégiques permet de sécuriser des contrats sur 20 à 50 ans. Les meilleurs spots ont déjà été sélectionnés. C’est un peu comme l’immobilier premium : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement.

Le comparatif sans pitié : AMT vs Crown Castle vs SBA

Comme je l’expliquais dans ma vidéo sur le piège des valorisations des foncières, il faut toujours comparer les foncières d’un même secteur entre elles.

American Tower (AMT). Se paie environ 16,5 fois le FFO, ce n’est ni donné ni excessif. Rendement autour de 4%, en croissance mais qui stagne depuis 2024-2026. Payout ratio à 65%, très correct. Croissance des AFFO par action de seulement 2,6% sur 5 ans, ce n’est pas une machine de croissance. Point noir majeur : ratio dette sur actifs à 60%.

Crown Castle (CCI). Se paie 20 fois le FFO, c’est cher. Rendement de 5% mais attention, dividende coupé de 32% récemment. Ce n’est pas du Alexandria à -45%, mais ce n’est jamais bon signe. Payout ratio catastrophique au-dessus de 85%. Ratio dette sur actifs à 74%, en hausse constante. Red flag immédiat pour moi.

SBA Communications. Se paie 14 fois le FFO, c’est le moins cher des trois. Rendement plus faible à 2,3%. Payout ratio très bas. Belle croissance des FFO. Mais ratio dette sur actifs à 113%. Oui, vous avez bien lu. Plus de 100%. C’est du warning level maximum.

Le constat est clair : aucune des trois ne coche toutes mes cases sur l’endettement. C’est un problème structurel du secteur.

Le point noir : la dette

Je ne cesse de le répéter sur ma chaîne Bourse 123 : une foncière cotée qui s’écroule, c’est à cause de la dette. C’est le point noir de toute analyse.

Pour American Tower, le ratio dette sur EBITDA et l’ICR sont corrects. Mais le ratio dette sur actifs à 60% me freine. C’est peut-être inhérent au business model des tours télécom, historiquement ces entreprises ont toujours été endettées. Mais ça reste un risque dans un environnement de taux élevés.

Crown Castle est encore pire avec 74%. Et SBA Communications dépasse les 100%. Dans ce contexte, American Tower apparaît presque comme le “moins pire” des trois.

La dépendance à T-Mobile : et si Starlink changeait la donne ?

Autre point de vigilance : la concentration sur les locataires. American Tower dépend de T-Mobile à hauteur de 16% de ses revenus. C’est considérable.

La même problématique se retrouve chez les concurrents. Crown Castle et SBA Communications dépendent également fortement de T-Mobile.

Posez-vous la question : si demain pour X ou Y raison T-Mobile disparaît ou réduit drastiquement ses investissements infrastructure, quelles seraient les conséquences ?

Et puis il y a la menace Starlink. Elon Musk développe une constellation de satellites pour fournir internet partout dans le monde. Si demain Starlink propose des forfaits mobile abordables via satellite, le modèle des tours terrestres pourrait être remis en question. C’est spéculatif, mais c’est un risque technologique à long terme qu’il faut garder en tête.

Comme je l’analysais dans ma vidéo sur VICI Properties, dès lors qu’on a une grande dépendance à un locataire, il faut absolument analyser sa solvabilité.

Mise à jour janvier 2026 : où en est-on ?

Le cours actuel. American Tower cote autour de 175-176 dollars, proche de ses plus bas sur 52 semaines (170,77 dollars). Le range 52 semaines s’étend de 170 à 234 dollars, soit une baisse significative depuis les sommets.

Le dividende maintenu. AMT a déclaré un dividende trimestriel de 1,70 dollar par action, payable le 2 février 2026. Sur base annuelle, cela représente 6,80 dollars soit un rendement d’environ 3,9%.

Le consensus analystes. Sur 14 analystes, le consensus est “Buy” avec un objectif moyen autour de 225-227 dollars, soit un potentiel de hausse d’environ 27%. L’objectif le plus élevé atteint 260 dollars.

Les perspectives du marché. Le marché des tours de télécommunication devrait croître de 6% par an en Amérique du Nord, 3% en Europe et plus de 10% en Asie (Chine, Inde notamment). American Tower, qui a vendu son parc indien en 2024, se recentre sur ses marchés core.

Diversification data center. American Tower prend également position sur le marché des data centers, un segment en pleine explosion avec l’essor de l’IA. C’est une diversification intéressante pour l’avenir.

Croissance organique vs croissance externe

American Tower dispose de deux leviers de croissance.

Croissance organique. Les baux indexés garantissent une progression mécanique des revenus de 2 à 4% par an. C’est du récurrent, du prévisible. Par contre, la croissance des AFFO par action reste modeste à 2,6% sur 5 ans.

Croissance externe. Le bilan investment grade permet de financer des acquisitions. L’avantage d’AMT est qu’il n’a pas besoin d’émettre massivement de nouvelles actions pour se développer, contrairement à certaines foncières qui diluent leurs actionnaires.

C’est une entreprise de rendement plutôt que de croissance. Il faut l’avoir en tête avant d’investir.

Mon verdict : prudence malgré les qualités

American Tower est indéniablement le leader d’un marché en croissance avec des barrières à l’entrée considérables et un modèle économique très rentable. Les marges sont exceptionnelles, la visibilité des cashflows est bonne, la notation financière est solide.

Mais plusieurs éléments me freinent.

Le ratio dette sur actifs à 60% reste élevé pour mon niveau de confort. J’aime quand tous mes indicateurs d’endettement sont au vert, et ce n’est pas le cas ici. La dépendance à T-Mobile et le risque technologique lié aux alternatives satellite méritent d’être surveillés. Et enfin, la valorisation à 16 fois le FFO n’est pas donnée pour une croissance de seulement 2,6% par an.

Comparé à ses concurrents Crown Castle (trop endetté, dividende coupé) et SBA Communications (dette à plus de 100%), American Tower apparaît comme le choix le plus défensif du secteur. Mais ce n’est pas un blanc-seing.

Pour un fond de portefeuille avec une exposition aux infrastructures télécom, pourquoi pas sur une petite ligne. Mais ce n’est pas ma conviction la plus forte parmi les REITs américaines.

Pour aller plus loin

Si vous cherchez des alternatives avec un meilleur profil d’endettement, je vous recommande de regarder mes analyses sur les 12 REITs à acheter ou éviter et ma vidéo sur les foncières cotées européennes.

Pour comprendre l’importance de la dette dans l’analyse des foncières, ma vidéo sur Alexandria Real Estate illustre parfaitement les conséquences d’un bilan sous pression.

Sur le marché immobilier en général, mes analyses sur Immobilier 123 couvrent l’actualité française et européenne, notamment la situation des promoteurs et les prix de l’immobilier.

Pour analyser les foncières cotées en détail, j’utilise ALREITS. C’est pour moi le meilleur outil du marché pour comparer les REITs entre elles. Le code IMM15OFF vous donne 15% de réduction.

N’hésitez pas à me dire en commentaire si vous souhaitez une deuxième partie sur American Tower ou une analyse détaillée de Crown Castle.

À très vite pour la prochaine analyse.